*一、项目基本情况

项目编号：JH25-210100-12647

项目名称：2026年度市级实体公物仓及闲置房产管理与看护物业服务

包组编号：001

预算金额（元）：571200

最高限价（元）：571200

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1.项目基本情况

1.1物业情况

物业名称	物业地址
2026年度市级实体公物仓及闲置房产管理与看护物业服务	沈阳市沈北新区虎石台北大街福州路185号；沈阳市内各闲置房产

1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备等

（1）采购人可提供的办公室1间、员工休息室1间、工具间1间。

（2）采购人可提供的食品操作间，餐费由供应商自理；

供应商应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。

2.物业服务范围

【沈阳市市级公物仓】

（1）物业管理（建筑物）

名称		明细	服务内容及标准
沈阳市市级公物仓		沈阳市市级公物仓
总面积	建筑面积（㎡）	9000平方米
	需保洁面积（㎡）	9000平方米	见“3.4保洁服务”
门窗	门窗总数量（个）及总面积（㎡）	窗总总数量30个门总数量10个	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
地面	地面各材质及总面积（㎡）	混凝土硬化面积3800㎡地坪漆面积1600㎡	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
办公室	室内设施说明	办公桌2张、办公椅2把、沙发3个、文件柜2个	见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务”
值班室	室内设施说明	办公桌2张、办公椅2把、沙发2个	见“3.4保洁服务”
食品操作间	设施说明	水槽1个、操作台1张	见“3.4保洁服务”
卫生间	卫生间数量	卫生间数量2个	见“3.4保洁服务”
车位数量	地面车位数	30个	见“3.5秩序维护服务”
车行/人行口	车行口	1个	见“3.5秩序维护服务”
	人行口	1个	见“3.5秩序维护服务”
设施设备	监控系统	1套	见“3.3公用设施设备维护服务”
	供暖系统	空气能1套	见“3.3公用设施设备维护服务”
	给排水系统	集水井5口、化粪池3个	见“3.3公用设施设备维护服务”
	照明系统	吊灯33个、射灯10个、管灯12组	见“3.5秩序维护服务”
	供配电系统	变压器1台、高压柜1台、配电箱2个	见“3.3公用设施设备维护服务”

3.物业管理服务内容及标准

【沈阳市市级公物仓】

物业管理服务包括基本服务、建筑结构管理要求、公共设施设备维护服务、保洁服务、秩序维护服务、消防管理要求、档案、资料管理要求、财务物资管理要求。

3.1.基本服务

序号	服务内容	服务标准
1	建筑的维修、养护服务	建筑系指庭院围墙内的所有建筑物、构筑物。具体包括：屋面、仓库、走廊通道、门厅、办公等以及附属建筑物和构筑物（包括但不限于广场、道路、停车场、室外上下水及消防管道等部位）。
2	工程维修、设施、设备的维修、养护、运行服务	（1）供电系统：变压器、高、低压配电、二次配电、墙壁配电、其它各要素设备配电、不间断电源等设备及所有线路，高压线路自高压入户至用户端。
		（2）给排水系统：饮用水水质监测、设备维护及管理；排水系统、卫生洁具等维护管理。
		（3）照明系统：照明设备、电路、应急照明设备的管理、维护。
		（4）供暖系统：供暖设备、管路、
		（5）避雷设施：建筑物避雷设施常规检查和使用管理，配合专业机构开展检修、保养。
		（6）其它维修及管理：办公家具、门、窗、电器设备等维修管理，电梯使用管理。
		（7）节能降耗工作。
		（8）设备维修物资物料、工具及设备的管理。
		（9）委托维护管理的其它设备。
3	入仓、出仓、在仓家具设备的登记、维修、养护服务	（1）入仓：对入仓家具设备进行验收、登记、维修、清洁、摆放及粘贴标签。
		（2）出仓：对出仓家具设备进行检查、调试、登记、搬运。
		（3）在仓：对在仓家具设备进行定期清洁、检修、维护、摆放。
4	卫生保洁	（1）办公室、值班室、仓库、锅炉房、庭院的全天候卫生清洁。
		（2）服务区域内窗户的定期清洁、清洗。
		（3）每日垃圾的分类收集、清运。
		（4）冬季庭院内除雪。
		（5）每季度至少对整体建筑物范围内及庭院进行防疫消杀毒一次，如遇特殊情况随时处理。
		（6）参观调研氛围按采购人要求布置。
		（7）委托保洁其它内容。
5	秩序维护、消防服务	（1）全天候负责庭院区内区域的巡逻、值班、以及值班室的安全值守与接待。
		（2）提供外来人员接待、登记、联络及引导服务。
		（3）对出、入院车辆进行查验、疏导及车辆进行登记管理。
		（4）执行公安机关和保卫部门关于物业管理服务区域范围内的安全保卫工作方针、政策、制度和有关条例。制定或完善各类应急预案、监控管理制度，并报备采购人审查。
		（5）处理各类突发应急事件，协助采购人及公安机关处理服务区域内各类刑事案件。
		（6）负责采购人重大活动以及来访领导、贵宾的安全保卫工作，维护重大活动、集会秩序，确保领导、贵宾的安全和活动的顺利进行。根据要求做好活动或会务期间的服务工作。
		（7）制定或完善消防管理制度，实行24小时消防值班，对庭院的消防设施进行巡查，妥善处置各类消防报警和隐患，发现问题及时上报，做好消防档案管理。
		（8）每半年开展1次消防应急演练或防灾演习，并报采购人备案。
		（9）委托安全、秩序维护的其它内容。
6	其它委托事项	办公家具、设施设备等搬运、安置以及采购人交办的其它临时性事项。

3.2建筑结构管理要求

序号	服务内容	服务标准
1	管理要求	对建筑物做到经常性检查和维护，对庭院内的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护本项目的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。

3.3公用设施设备维护服务

序号	服务内容	服务标准
1	整体要求	（1）档案资料齐全，分类成册、管理完善、查阅方便，服务期满时将服务期间产生的全部档案，无条件移交采购人。
		（2）建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受业主报修、投诉等信息，并及时处理，有制度和记录。
		（3）建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100%、返修率不高于1%。
		（4）设施完好、无随意改变用途；发现缺损3日内修补完毕。
		（5）建筑及院区内设施、设备、物品等如发现损坏或丢失应立即上报给采购人。
2	设施设备维护管理总体要求	（1）保证采暖、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，以保证设备始终处于正常运转状态。
		（2）制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。
		（3）合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，以减轻采购人负担，优化生态环境。
		（4）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
		（5）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
		（6）配备所需专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。
		（7）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
3	供电系统	（1）保证正常供电，并按制度规定进行巡视做好记录。
		（2）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
		（3）保证双路电源正常运行，如遇紧急停电换路倒闸切换时间不超过5分钟。
4	给排水系统	（1）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
		（2）排水系统通畅，定期对排污井进行清理。
		（3）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
		（4）制定事故应急处理方案。
5	供暖系统	管道、阀门及附属设施无跑冒滴漏现象及事故隐患。
6	弱电系统	按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。定时巡视检查网络机房等弱电设备间及各区域弱电管线，填写巡查记录，发现故障及时上报维修，保证其处于完好状态，能够随时开通；

3.4保洁服务

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。
		（2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。
		（3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。
2	区域保洁	（1）庭院：①庭院内保持干净，每日清扫道路地面，无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②草、木进行定期修剪，雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。③门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。④指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。
		（2）电器、消防等设施设备：①配电箱、设备机房、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。
		（3）仓库：①仓内保持干净，每日对地面、门窗、货架等开展清洁作业，确保无杂物、灰尘。②每日对仓内家具设备开展清洁工作，确保无杂物、灰尘。
		（4）值班室：①保持干净，无异味、无杂物、每日至少开展1次清洁作业。②文件、物品摆放整齐有序，地面、桌面、设备表面干净无渍。
		（5）食品操作间：①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②餐厨用具摆放整齐有序，表面干净无渍，定期消毒。
		（6）公共卫生间：①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。②发现跑冒滴漏情况立即上报。
3	卫生消毒	（1）值班室、仓库和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展1次作业。
		（2）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。配合采购人进行疫情等突发事件的应急处理。如根据防疫需求，对物业服务人员实行闭环管理，并依实际对服务进行相关调整。

3.5秩序维护、消防管理要求

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。
		（2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。
2	出入管理	（1）庭院实行 24小时值班制度，对外来人员车辆进行询问和登记，并与采购人取得联系，同意后方可进入。
		（2）排查可疑人员，对于不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。
		（3）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。
3	值班巡查	（1）建立24小时值班巡查制度。
		（2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行巡查。
		（3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。
4	监控值守	（1）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。
		（2）监控设备24小时正常运行，监控室实行专人24小时值班制度。
		（3）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。
		（4）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。
		（5）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经主管部门批准并做好相关记录。
		（6）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。
5	车辆停放	（1）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。
		（2）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。
		（3）严禁在庭院内、安全出口处停放电动车或充电。
		（4）非机动车定点有序停放。
		（5）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过3分钟。
6	消防安全管理	（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。
		（2）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。
		（3）定期组织消防安全宣传及消防演练。
7	突发事件处理	（1）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。
		（2）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。
		（3）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。
		（4）定期开展突发事件应急演练，并有相应记录。
		（5）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护庭院物业服务正常进行，保护人身财产安全。
		（6）庭院物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。
		（7）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。
8	大型活动秩序	（1）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。
		（2）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。
		（3）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。

3.6档案、资料管理要求

序号	服务内容	服务标准
1	档案、资料管理 要求	妥善保管采购人移交的有关物业管理的资料、档案，建立设备基础档案，秩序维护、消防档案等。

3.7财务物资管理要求

序号	服务内容	服务标准
1	财务物资管理要求	（1）妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到100%。
		（2）合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度。
		（3）对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。

【沈阳市闲置房产看护】

物业管理服务包括基本服务。

序号	服务内容	服务标准
1	基本要求	（1）全天候负责闲置房产的看护、巡逻，独栋闲置房产需要固定岗位。
		（2）固定岗位要24小时全时在岗在位，采取轮休制，检查发现及协助采购人处理解决闲置房产内的各类问题。
		（3）巡逻岗位要每日对每处闲置房产巡逻检查，每周固定次数进行夜间巡逻。检查发现及协助采购人处理解决闲置房产内的各类问题。
		（4）及时发现闲置房产安全隐患并处理各类突发维修事件，协助采购人处理闲置房产内的维修事件。
		（5）对看护、巡逻、值守及发现异常等情况做好相关记录，填写规范，保存完好。
		（6）执行采购人关于安全保卫工作方针、政策、制度和有关工作条例。
		（7）委托闲置房产看护相关的其它内容。

4.供应商履行合同所需的设备

采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有）用于物业管理服务的，可在下表中列出。

序号	用途	作业设备名称	数量	单位
1	保洁服务	打草机	1	台
2	保洁服务	户外清扫车	1	台

5.物业管理服务人员需求

物业服务岗位数量设置为12个。其中沈阳市市级公物仓岗位6人，沈阳市闲置房产看护安岗位6个。中标人应按照采购人需要配齐全部岗位，因服务需要，中标人应按照采购人岗位需求对物业服务人数在总人数范围内进行适当调整。

部门职能	岗位	同时在岗人数	岗位所需总人数	备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）
项目经理	项目经理	1	1	（1）大学本科以上学历（上岗前核验相关证明材料），年龄 45 周岁以下，具有 5年以上非住宅类物业管理经验，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力和一定的文字综合能力。负责物业综合管理工作，贯彻执行物业公司各项规章制度，完成物业全年各项工作。（2）负责物业团队建设，以身作则，关心员工，团结互助，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度、高度的凝聚力。（3）负责物业年、季度、月工作计划的制定工作，保证各项工作有序进行。（4）负责物业工作例会的组织工作，布置各项工作。（5）负责物业公司与采购人协调工作。（6）负责物业保洁、秩序维护、工程维修、日常维护、会议服务等管理工作，做好员工考核工作。（7）履行物业项目安全生产第一责任人职责。（8）接受采购人与公司的指导与监督，提高服务质量和效率。（9）负责物业各项工作的巡检工作，做好经理日检工作记录。（10）身体健康、品德良好、责任心强，无纹身、无违法犯罪记录（上岗前核验相关证明）。
秩序维护	秩序维护班长	2	2	（1）男性，年龄55周岁以下，身体健康，退伍士兵优先。（2）了解国家法律、法规，接受过相关军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反映能力。（3）性格稳重，五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录（上岗前核验相关证明）。
	秩序维护员	6	6	男性，60周岁以下，身体健康，接受过正规军事训练，具有良好的军、警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力、应急处置能力和快速反应能力，具有较强的工作责任心，服从管理，性格稳重、五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录（上岗前核验相关证明）。
保洁服务	保洁员	1	1	男性，60周岁以下，身体健康，品行端正具有较强的工作责任心，服从管理，性格稳重、五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录（上岗前核验相关证明）。
工程维修	电工	1	1	男性，60周岁以下，具有良好的机电专业基础知识，熟悉机电设备、设施的运行、维护管理工作，具有网络、通讯、计算机等相关弱电设备操作、维修工作经验，能够准确操作相关弱电设备并能及时解决故障问题具有管理维修经验。身体健康，品行端正具有较强的工作责任心，服从管理，性格稳重、五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录（上岗前核验相关证明）。
	水暖工	1	1	男性，60周岁以下，身体健康，具有良好的水暖专业基础知识，熟悉给排水系统设备、设施的运行、维护管理工作，具有设备运行、维修、管理经验，熟练掌握水、电焊技术。身体健康，品行端正具有较强的工作责任心，服从管理，性格稳重、五官端正、身体健康、无纹身、无违法犯罪记录（上岗前核验相关证明）。

注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。

供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。

6.需要说明的其他事项

6.1物业管理费用构成：

包括物业服务人员工资、保险费、服装费、福利费、办公费、管理费、餐费、税金等所有费用。采购单位不再单独支付其他任何费用。

6.2保密要求：

   所有物业工作人员要签订保密协议，开具无犯罪证明。

合同履行期限：合同签订期1年（365日）

需落实的政府采购政策内容：详见招标文件

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件

3.本项目的特定资格要求：无

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、**

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联系人：张晟

手 机：13621182864

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