项目编号

SDGS-LY-2025-4047

项目名称

济聊高速聊城服务区租赁经营项目

项目所在地

聊城市

采购人

山东高速服务开发集团有限公司聊城分公司

采购方式

谈判采购

采购类别

服务

采购组织形式

自主采购

代理机构

/

资格审查方式

资格后审

评审方法

技术评分最高价格法

资格审查方法

合格制

报价形式

单信封

租赁期限

8+2年（含装修改造期）

资金来源及出资比例

其他

2.1 项目概况

聊城服务区位于S1济聊高速K73+300米处，分南北两区，占地面积220余亩，建筑面积18000平方米，现经营面积约8410平方米。自2018年10月份，聊城服务区开始进行全面提升改造，并于2019年9月29日正式投入使用，是集餐饮、购物、汽修、加油、充电、休闲于一体的综合性服务区。

为践行集团公司“六化”服务区发展战略，打造品牌化、特色化突出的商业业态聚集地，营造美食巷、购物街、休闲吧、打卡地等商业氛围，为公众提供高品质出行服务，山东高速服务开发集团有限公司聊城分公司现对济聊高速聊城服务区进行租赁招商，引进综合实力强，管理水平高的经营单位进行租赁经营。

2.2 采购范围

（1）招商范围

南北两区综合楼（北区综合楼、南一区、南二区及南三区；办公及宿舍区域除外），经营业态包括品牌餐饮业态（包括但不限于快餐、中餐、点餐、面条汤粉、包子、馄饨、特色小吃、水果、卤味等）、超市及其他业态（包括但不限于西式快餐、其他零售、地方特色特产馆、非遗文化馆、文创数码产品、箱包、服装、烘焙类及其他新兴业态），上述经营业态至少包含2种国内外知名连锁品牌，且为独立经营商铺。

（2）物业服务

装修改造期间及济聊高速改扩建期间公共区域用水、用电、保安、保洁等由采购人承担。

正式运营期间成交人承担除加油加气站、充电桩、换电站、汽修厂、办公区域外的整个服务区的保安、保洁、用水、用电、垃圾清运、污水处理、电梯维修保养、开水间24小时开水等服务及费用。

（3）装修及改造

①改造主题。以“江北水城”为主题，结合仿古建筑、水景融合、地域文化符号等，对服务区综合楼内外按照购物街、美食巷、休闲吧、打卡地等布局重新进行规划设计，出具契合服务区主题的装饰装修与经营方案，并负责具体装修改造，改造范围包含但不限于综合楼外立面、内部空间优化、美陈装饰、主题营造、导视布置、卫生间等，同时保证美食巷、购物街、休闲吧、打卡地等功能区域俱全。

②资金投入。由成交人提供装修改造方案，经采购人审核通过后实施，投资总金额不少于2000万元。因服务区所在主线济聊高速计划于2026年进行改扩建，若主线实行全封闭施工，则服务区综合楼应于主线通车前完成装修改造；若主线实行半封闭施工，则服务区综合楼应于6个月内完成装修改造；未完成或者未实施的需将该费用折算租金2000万元补交给采购人。此外，改造费用已在租金测算时考虑，后期因非采购人原因致合同终止或提前解除的，不得就该项改造向采购人提出任何索赔要求。

③项目实施过程中，由采购人选择并派驻监理及审计单位进行全过程监控和跟踪审计。项目结束后，若最终审计结算值超出2000万元，则超出部分由成交人自行承担；若不足2000万元，则不足部分应由成交人以现金或转账方式向采购人支付补齐。

④采购人派驻人员对成交人的装修工程质量、工程造价进行监督审计管理，成交人支付相应装修管理费，装修期间的施工、安全以及其他现场问题由成交人自行管理，采购人对此不负责。装修管理费标准按照装修投入金额的3%收取，由成交人在合同签订后与第一年度租金一并支付给采购人。

⑤超市名称统一使用采购人指定品牌“逛驿圈”。超市店招样式、店内外装修样式、收款区、货架样式均须按照采购人指定效果与款式进行装修与采购，超市装修标准及设备配置待采购人确定后交由成交人组织实施，成交人需无条件配合。

⑥成交人需负责装修改造期间的所有安全问题，在服务区内发生的任何安全事故或造成人身财产损害的事件，均由成交人承担全部的经济与法律责任，与采购人无涉；如给采购人造成损失或不良社会影响的，采购人有权要求成交人进行赔偿。

⑦装修改造完成后，消防手续的办理由成交人负责。

⑧综合楼南北两区开水间至少各配备2台高端品牌直饮水机（单台价格不低于10000元），并负责租赁期间的设备维修、耗材及配件更换。

⑨因本项目租期较长，为保障综合楼设施设备正常使用以及服务区服务品质，租赁期间成交人需对综合楼进行二次装饰装修，保证服务区形象。

（4）租赁期限：8+2年（含装修改造期），待前8年合同租期到期后，由公司评估服务区现场设施设备的安全性及成交人的合同履约情况，若设施设备无安全隐患或安全风险可控且成交人在合同执行过程中履约情况良好，则再续签2年期合同。

3.1 各标段的资格要求

对供应商要求

资质资格要求

具有独立法人资格，持有有效的营业执照。

业绩要求

供应商具有承担本项目的运营管理经验，且近三年（2022年1月1日至报价截止之日，合同日期以合同签订时间为准，无签订日期的以租赁开始日为准）至少有2个单项年平均合同额为100万元及以上的高速公路服务区或机场或高铁站租赁经营业绩（经营范围至少包含餐饮、零售等业态，且合同甲方须为服务区、机场或高铁站主管单位）或1个单项年平均合同额为100万元及以上的城市商业综合体内的商业项目经营管理业绩（经营范围至少包含餐饮及符合服务区要求的零售等业态）；不属于2022年1月1日之后签订的合同，但截至报价截止之日仍在履行中的符合上述金额要求租赁经营业绩亦符合要求。

租赁经营业绩：须提供字迹清晰的合同原件及扫描件，租赁费发票（或银行付款凭证），包含服务区或高铁站或机场名称的综合楼外观全景照片。【①若租赁合同包含多个满足业绩金额要求的服务区经营项目，则按服务区数量计算业绩个数（如服务区两区同时出现在一个合同中，视为一个业绩）；②若合同中无法体现每对（个）服务区租金或合同中各服务区租金均达不到业绩金额要求，但总金额满足业绩要求，则按照合同金额认定为一个业绩。】

商业项目业绩：须提供字迹清晰的合同原件及扫描件、租赁费发票（或银行付款凭证）、商业项目所在商业综合体名称、详细地址、店面营业执照、商业综合体及商业项目现场照片。

财务要求

供应商财务状况良好，须提供近三年（2022年-2024年）经第三方审计的财务报告，且流动比率均不小于1（若供应商成立不足3年，需提供自成立起至今经第三方审计的年度财务报告）。

信誉要求

不得存在下列不良状况或不良信用记录：

（1）被省级及以上行业主管部门取消招商项目所在地的投标资格且处于有效期内；

（2）被责令停业，暂扣或吊销执照，或吊销资质证书；

（3）进入清算程序，或被宣告破产，或其他丧失履约能力的情形；

（4）在国家企业信用信息公示系统（http：//www.gsxt.gov.cn/）中被列入严重违法失信、经营异常名录企业名单；

（5）在“中国执行信息公开网”网站（http://zxgk.court.gov.cn/）中被列入失信被执行人名单；

（6）近三年（2022年1月1日至报价截止之日止）在投标、合同履行过程中有违法、违规、违纪、违约的行为，在山东高速服务开发集团有限公司组织的招商项目中取得成交资格后主动放弃成交的或项目成交后放弃签署合同的、截至响应文件递交截止时间前一个工作日供应商与本项目采购人及关联方存在以下行为的：

①欠缴租金及其他费用的；

②有诉讼及纠纷行为的；

③被山东高速服务开发集团有限公司列入经营黑名单的；

④在合同执行过程中存在不服从管理的；

⑤近一年在合同执行过程中，非采购人及其关联方原因提前退出经营的或不满足管理要求被清退的；

⑥无正当原因投诉采购人及关联方，影响其正常工作开展的；

⑦在2024年公司合作企业信用评价中，评分低于70分的。

（7）因未全面履行合同义务与其他省份高速服务区主管部门有未决诉讼、纠纷的；

（8）因不满足管理要求或其他情形被其他省份高速服务区主管部门清退或被列入招商黑名单的；

（9）法律法规规定的其他情形。

人员要求

服务区运营经理或主管人员至少有1人，年龄在55周岁以内，为供应商正式员工（提供 2025年3月至2025年8月连续6个月的社保缴纳证明）。

联合体要求

本项目不接受联合体响应。

其他要求

/

3.2

每个供应商可最多响应_1_个标段，且允许中_1_个标段

3.3

与采购人存在利害关系可能影响招商公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加报名；响应方负责人为同一人或者存在控（参）股、管理关系的不同单位，不得参加同一业态投标或者未划分标段的同一招商项目报名。